Сегодня предлагаю рассмотреть актуальный девелоперский тренд, я бы даже сказал, феномен, который сформировался в последнее время в Москве и сейчас зацветает пышным цветом. Исходная ситуация была следующая. Каждый девелопер при прочих равных предпочитал строить на московских просторах жилье – спрос твердый, цены всегда растут, период окупаемости инвестиций сравнительно небольшой. А если жилье нельзя, то тогда офисы, но только в локациях поближе к центру, во всяком случае внутри ТТК. Такой расклад сохранялся многие годы и это естественно приводило к нехорошим диспропорциям в развитии города, главная из которых – усугубление центрической модели, когда все работают в центре, а живут за его пределами. Отсюда трафик и многие другие градостроительные проблемы. И вот в начале 2020-х столичное Правительство придумало новый механизм. Его суть, если коротко, в том, что для девелоперов, которые строят в локациях за пределами ТТК объекты, формирующие МПТ (места приложения труда), а в Москве это в основном понимается как офисные комплексы, город предлагает льготу (по сути скидку) на оплату смены ВРИ (вид разрешенного использования) для их же проектов жилой застройки. То есть, строишь офисы за Третьим кольцом – получаешь большую скидку на оформление прав застройки на какой-нибудь свой проект строительства ЖК. ❗Вот и получается, что на рынке новый феномен – симбиоз жилого и офисного проектов одного девелопера, расположенных в разных локациях, но объединенных по сути общей финмоделью❗ На этой волне и появляются сейчас как грибы после дождя заявленные проекты бизнес-центров в невиданных раньше локациях. И так будет продолжаться до тех пор, пока этот механизм действует. О том, как это может повлиять на рынок в долгосрочной перспективе, думаю, стоит написать отдельно.
Давайте поразмышляем о вероятных эффектах, к которым в перспективе может привести применение рассмотренного механизма. Во-первых, эффекты будут проявляться все отчетливее со временем - по результатам ввода в эксплуатацию планируемых / строящихся сейчас бизнес-центров. Во-вторых, эффекты будут различными на разных уровнях рассмотрения. Вот основные из них: С точки зрения города Здесь видятся в основном плюсы: 🔹Застройка периферийных частей города приобретает большее разнообразие. 🔹Возникает потенциал создания новых рабочих мест, повышения налоговых поступлений. 🔹Не кардинально, конечно, но все-таки немного балансируется центрическая модель города, создаются новые локальные центры притяжения. И за все это город ничего не платит. Бюджет формально недополучает средства, которые он должен был бы получить как плату за смену ВРИ, но это во-многом виртуальные суммы, потому что при отсутствии этого механизма часть проектов ЖК не была бы запущена вовсе по причине низкой маржинальности. С точки зрения девелоперов Здесь пока также преобладают плюсы, но где-то на горизонте уже маячат и риски: 🔹Механизм позволяет активизировать проекты, по которым больнее всего ударил текущий кризис, то есть проекты ЖК комфорт и бизнес-класса в периферийных локациях со сравнительно невысокой в условиях высоких кредитных ставок маржинальностью. 🔹Текущие условия рынка офисных площадей позволяют рассчитывать (или хотя бы надеяться) на дополнительную прибыль и в отношении проектов БЦ. Но здесь перспективы как раз неоднозначны и довольно сложно прогнозируемы. 🔹Самый очевидный риск для девелоперов – возможная ситуация, когда город резко сворачивает этот механизм или существенно меняет его условия. В таком случае девелоперам придется резко адаптировать свои бизнес-модели к новым неопределенным условиям. С точки зрения рынка Здесь отчетливо просматриваются два альтернативных сценария: 🔹Позитивный сценарий – текущие условия офисного рынка Москвы (довольно высокий спрос на покупку офисных площадей и сравнительно высокая доходность их последующей аренды) распространятся и на периферийные локации, емкость рынка будет достаточно высокой, чтобы переварить все эти объекты, все будут счастливы и довольны. 🔹Негативный сценарий – макроэкономические условия и недостаточная емкость рынка приведут к переизбытку предложения на площади в новых БЦ. В таком случае девелоперы будут снижать цены на офисы и довольно существенно (в теории вплоть до себестоимости), потому что проекты изначально разрабатывались не на рыночных принципах, а «пристегивались» к финмоделям ЖК. Это, в свою очередь, негативно повлияет на уровень цен на офисы в целом и на доходность проектов «реального» офисного девелопмента. Реальность, думаю, как всегда будет где-то между и уж точно будет различаться в зависимости от конкретных локаций.