Предлагаю поговорить о текущей ситуации в девелопменте жилья, но под нестандартным углом – через призму влияния различных факторов и сторон на цену конечного продукта для покупателей и, как следствие, на платежеспособный спрос, востребованность и эффективность проектов.

Безусловно, основным фактором сейчас выступает величина ключевой ставки. Но важно отметить, что ее повышение не изменило действующие правила игры, а лишь проявило слабые места этих правил (и сильные кстати тоже).

• В этих условиях роль Правительства и Минстроя как его части вполне понятны. Их задача в целом гораздо шире, чем сфера девелопмента и строительная отрасль. Это задача поддержания долгосрочной социально-экономической стабильности с учетом интересов всех отраслей и общества в целом. И если ранее они играли определяющую роль, двигая спрос и, как следствие, цены вверх программами льготных ипотек, то сейчас эти программы в большинстве свернуты и их роль значительно снизилась.

• Все ясно и спотребителями. Они в данном случае не определяют цены, а скорее выступают в роли подопытных, на которых тестируются постоянно растущие ценники. Идут продажи – можно повышать дальше, нет продаж – оставляем цены как есть. (Понятно, что премиум-сегменты - это отдельная история, мы сейчас в основном говорим не о них.)

• А вот роль городских администраций гораздо более многогранна. Они очень существенно влияют на себестоимость и, как следствие на цену продукта. И направлений такого влияния сразу несколько, прежде всего это определение параметров застройки, количества обременений и цен на земельные участки. Наглядный пример – актуальные требования к архитектуре ЖК со стороны московских властей. А еще сам по себе механизм КРТ – это «билет в один конец» для девелопера – он обязан, подписавшись на проект, реализовать его в установленные городом сроки даже если экономическая ситуация изменится не в его пользу. И это иногда уже не биполярное расстройство, а полноценный когнитивный диссонанс, когда девелопер вынужден делать то, что противоречит его здравому смыслу – запускать проект в условиях, когда его финмодель заведомо неустойчива или даже убыточна.

• Мы уже рассмотрели почти всех основных участников девелоперской сферы, остались банки. А роль Его Величества Банка сейчас действительно очень велика. Для начала он устанавливает пороговые требования по рентабельности при согласовании финмодели проекта и, если она недостаточна, то путей у девелопера остается только два: закладывать более высокие цены квартир или отказаться от проекта вообще. Вариант со снижением себестоимости не работает по причине требований городских властей, о которых мы уже сказали. А когда проект запущен и продажи открыты банк выходит на сцену во всей своей красе - теперь любые изменения цен девелопер должен предварительно согласовывать с ним. И никаких существенных рычагов в споре с банком у девелопера на самом деле нет – сам поставил подпись под финмоделью и кредитным договором.

Как же мы можем объяснить фундаментальные причины такого положения дел?

На самом все довольно логично – неизменно работает классическая формула «Кто платит за банкет, тот и заказывает музыку».
Все работают условиях проектного механизма финансирования и в целом отсутствия у основной массы девелоперов свободных оборотных средств, когда даже земельные участки приобретаются ими не за собственные деньги, а на основе кредитных бриджей.

А значит девелоперы, формально оставаясь правообладателями проектов и неся риски, по сути все больше превращаются в исполнителей, которые вынуждены согласовывать все свои ключевые решения. Самые статусные и ловкие из них могут позволить себе временно переориентироваться на мастер-девелопмент. А остальным приходится выбирать: либо пускаться в плавание в шторм, либо тупо ждать у моря погоды, поставив бизнес «на стоп».

Вот и получается, что девелопмент жилья в массовых сегментах по-старому уже не работает, в современных условиях он все больше превращается в настоящее искусство управления, поиска компромиссных решений, неиспользованных резервов и оценки рисков.

Хорошая новость заключается в том, что в результате этого кризиса те, кто смогут его перетерпеть, будут действительно гораздо эффективнее во всех смыслах.