Ключевой ресурс!, фундаментальная основа!, "инь и янь!" девелоперского бизнеса - трудно подобрать слова, чтобы передать степень значимости земельного портфеля для любой девелоперской компании.

Как известно, ключевой момент, дающий старт инвестиционному циклу девелопмента, - это решение о приобретении прав на земельный участок (это может быть собственность, аренда либо иные правовые основания застройки). С этого момента участок включается в земельный портфель компании.

А дальше возможны 2 основных варианта развития событий:
🔹1. Запуск процессов проектирования и строительства сразу же. Такой вариант в частности характерен для схемы КРТ, в которой прописываются четкие сроки окончания строительства.
🔹2. Участок становится "в очередь" для запуска проекта в будущем, когда освободятся ресурсы компании, задействованные в других текущих проектах. Все кажется вполне логичным - если не воспользоваться возможностью "застолбить" за собой удачную территорию, то она может перейти конкурентам.

Крупные девелоперы, стремящиеся к долгосрочному планированию и нацеленные на увеличение своей доли на рынке, как правило, не могут обойтись только первым вариантом и вынуждены использовать и второй.

Но, как всегда, на практике все решают нюансы...

Проблематика формирования земельного портфеля проявляется в следующем:
🔺Земельные участки, как правило, приобретаются девелоперами не на собственные средства, а на бридж-кредиты. То есть на заёмные средства, обеспеченные планируемыми доходами от будущего строительства.
🔺Продолжительность полного девелоперского цикла - это 3-5 лет, а для масштабных территорий до 10-15 лет. Очевидно, что за это время экономические условия и рыночная конъюнктура могут существенно меняться (что мы сейчас и наблюдаем).

Таким образом, при неудачном развитии событий эти причины могут в моменте превратить земельный портфель из инвестиционного актива в "чемодан без ручки", который и нести тяжело, и бросить жалко, и продать можно только по невыгодной цене. (Актуальные примеры называть не буду, вы их и так знаете ✈️)

Так в вопросе формирования и управления земельным портфелем проявляется одна из фундаментальных дилемм инвестиционного планирования ⚖ - противоречие между краткосрочными и долгосрочными целями бизнеса в условиях риска.


Как по заказу новостная лента подбросила актуальный пример для вчерашнего поста про земельный портфель👆

Sminex продолжает распродавать землю Инграда.
Участки расположены в городских округах Клин, Дмитров и Мытищи и предназначены для ИЖС, таунхаусов и малоэтажных многоквартирных домов. Ранее компания перепрофилировала часть своих земельных активов под добычу древесины, песка и щебня.
Всего в портфеле бывшего Инграда 13 тыс. га земель в городских округах Клин, Дмитров и Мытищи в 25-105 км от Москвы. Основной объём — 12,6 тыс. га — земли сельхозназначения.

Таким образом, мы видим, что Sminex последовательно пытается избавляться от части земельного портфеля, доставшегося им в результате покупки Инграда в 2024 году.

Эти земли для Sminex явно непрофильный актив, потому что не укладываются в их бизнес-модель премиального девелопмента. И они стремятся распродать их, чтобы высвободить финансовые ресурсы даже несмотря на неблагоприятные рыночные условия, поскольку на серьезный инвестиционный рост их цены в обозримой перспективе надеяться не приходится.